写给地产财务同仁的一封信（一）
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各位地产的财务同仁：
见字如面，展信如晤。
很荣幸能在浩瀚的数据空间与你相遇，我也是一名地产会计~
2019年学校毕业后，游历辗转，或者说是在导师的建议下，最终我迈入了房地产行业，开启了财税经验积累的历程。
截至当前，尽管已经工作四年之久，但经验却廖若星辰，屈指可数。有幸在公司的安排下，参加过一些实务学习课程，但结果却是越学越不会了，或者准确的说，是我找不到理论依据了。适逢良机，我仅就土地增值税问题做一总结，将困扰自己的几个业务问题，阐述出来，看大家是否也有同样的问题。需要事先说明的是，菜鸟的问题毕竟是菜鸟的问题，有些问题可能提的不对，再或者您认为本就不是问题，诚恳的希望各位老师，留言告知，我必虚心回复，认真总结。
1.清算单位的认定
【延伸学习：土增清算单位的确定，影响最终税负（各地口径）】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条明确，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。我原以为是真的按照企业会计的核算情况来进行判断。
然而，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）指出，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。这里神秘的“有关部门”，可以是发改委（立项批复）、规划局（地规、工规），可以是房管局（预售证），也可以是税务局（项目登记表），而《实施细则》中根据“纳税人的核算情况”似乎就体现在了187号文的后半句，即“对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”
所以，我的问题是：清算单位仅仅是开发过程中的一个程序，为什么不能确定一个唯一标准呢？
2.土增收入的确认
【延伸学习：土增清算审核：清算收入确认的基本程序和方法】
我们当地清算，土地增值税收入要求加上销项税额抵减额，我查了全国的政策规定，有些地区并没有表态。这个问题本质是源于增值税差额政策，即《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第18号）。
对于土地成本，纳税人无法取得专用发票，所以，增值税政策给予绕让，变相让企业抵扣，可是为什么会影响土地增值税的业务处理呢？我的认知一直都是：一项业务的处理，各税种按照各税种的规定来处理。当然，我确实认真学习了总局2016年第70号公告，也试着推演了土增收入的公式，但是，我真的不理解，至少现在还是困扰我的一个问题。而且，根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入…”，这究竟与差额抵扣有啥关系？
3.实际发生是否必须实际支付
【延伸学习：房地产企业普遍存在的3大共性税务风险点】
2022年我们公司一个项目清算，责任会计分享了一个问题，说是项目发生的成本，在清算期间取得了乙方的建安发票，金额近130万，而且三方已经完成了工程量的认定，税务的意见是，由于我们没有实际支付，要求我们剔除这部分成本。我找了《土地增值税清算规程》，查了国税发[2006]187号文，其强调的都是“成本必须实际发生”，而“实际发生”也并非是“实际支付”啊？这算不算扩大政策解释呢？如果明确要求必须实际支付，希望政策可以直截了当，比如《山东省土地增值税清算管理办法》（山东省税务局2022年第10号公告）规定，“实际发生并支付的工程监理费允许扣除”。但是，总局层面对此并没有明确规定必须要求“实际支付”，相较而言，质量保证金是不是取得发票就可以扣除呢？
4.股权转让是否征收土地增值税
【延伸学习：土增清算，股权转让名义转让房地产涉税争议如何处理？】
这个问题也是培训学习中，遇到较多的话题。股权转让，土地又不过户，怎么就要征收土地增值税呢？大家清楚，非上市公司股权转让，由于其没有公开的市场报价，所以不涉及增值税，主要涉及的是所得税和印花税，但是，当房地产公司有项目的时候，股权转让就可能触雷。股权转让土地增值税的内容，我也查了很多资料，包括法院的一些判例，征税的、不征税的都有，不过，从法院的判例来看，营改增后口径相对收紧，当然不排除受到裁判文书对外公布案量压缩的影响，从而导致的误判（本就也是个人的一点判断）。
结合政策规定，我简单作一分析。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”按照《条例》的明确，“转让国有土地使用权”才会发生土地增值税纳税义务，而股权转让并不会导致目标公司土地产权的变化，而国税函[2000]687号文要求缴纳土地增值税，明显的属于下位法违背上位法的政策；同时，687号文仅仅是针对特定对象的特殊业务的答复，不具备广泛适用性；退一步讲，纳税义务人是谁呢？是股东，还是目标公司？总之，都说不过去。但是有的同仁就有同感：你和政府讲政策，政府和谈实质。好吧！如果真要聊“实质重于形式”的话题，我认服，谈不了（应收账款交过税的应该懂得~），因为这也是我想问的问题。
另外，需要补充的是，按照687号文规定，不是只有地产（项目）公司转让股权涉及土地增值税问题，只要咱家公司账上有不动产、办公楼的，都会涉及该类风险。
5.红线外支出能否在清算中扣除
【延伸学习：红线外支出，土增可以扣除吗？（各地口径）】
都是地产的同仁，概念就无需解释了吧。红线外支出，就是项目的不相关支出。
——“不对啊！我们是应出让协议约定，才发生的建造支出。怎么就不相关呀！如果不是为了拿项目，我就不会负担这些成本。”
是吧！大家都是这么认为的（此时您可以站在一定高度谈谈“实质重于形式”），截至当前，很多地区对于该类成本明确规定是允许扣除的，应该为这些地区的税务工作者点赞。
记得金穗源老师分享过一个判例，在判例中税务机关对“配套费”的阐述是这样的：“从理论上看，城市基础设施配套费虽然未直接用于出让地块红线内配套设施建设，但从区位对地价的影响来看，土地的使用价值受到红线外的基础设施建设的决定性影响，城市基础设施配套费就是土地承受人对红线外基础设施建设成本的分摊。”该陈述指出“配套费”是房地产对红线外成本的分摊，言外之意，不就是说“配套费”是红线外支出（实际也确实是红线外支出）吗？而实际清算中“配套费”都是允许扣除的，所以，就像大多数地区政策所明确的：为拿地而发生的，在出让协议明确约定的红线外支出，是可以在清算时扣除的。
诚然，还有一些地区对该业务政策规定不明确，或者不支持扣除，我认为只能研读地方规定，多做沟通（聊聊实质），合规合理处理此类业务。老师说过，该业务支持口径的政策在逐步扩大，要用发展的眼光看待地方政策，我表示认同，但是，什么时候能发展到我们地方？
（一隅之见 抛砖引玉 未完待续）
作者：小唐
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